開發(fā)商破產(chǎn)后，買受人是否還能要到房子呢？

　　案情簡介

　　2012年11月12日，柳明與美裕公司簽訂《商品房買賣合同》，柳明購買美裕公司開發(fā)的B101房屋一套，房屋總價款280萬元，其中首付款85萬元，其余房款195萬元以銀行按揭方式支付。2013年1月18日，柳明與美裕公司簽訂的《商品房買賣合同》在房管局辦理了商品房預(yù)售預(yù)購登記。柳明于2013年3月29日與建設(shè)銀行、美裕公司簽訂了《個人住房貸款借款合同》，建設(shè)銀行于2013年5月15日將195萬元貸款劃入美裕公司指定的存款賬戶。此后，美裕公司沒有向柳明交付案涉房屋，也沒有為柳明辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而是將案涉房屋交由金恒物業(yè)公司作為物業(yè)用房使用。

　　2017年10月29日，美裕公司被其債權(quán)人申請破產(chǎn)，并為法院受理。破產(chǎn)管理人接管美裕公司后，針對美裕公司與柳明簽訂的《商品房買賣合同》，未向柳明出具解除合同或者繼續(xù)履行合同的通知。在管理人要求下，銀泰物業(yè)公司于2019年3月29日將案涉房屋交給管理人。

　　柳明起訴請求法院判令其對案涉房屋享有所有權(quán)，美裕公司配合其行使取回權(quán)，將案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到其名下。美裕公司提出反訴，請求法院判決確認(rèn)案涉《商品房買賣合同》已依法解除。

　　法院裁判情況

　　一審法院認(rèn)為，首先，柳明與美裕公司之間的《商品房買賣合同》成立于破產(chǎn)申請受理前，但柳明已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，故不屬于債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同，美裕公司破產(chǎn)案件的管理人無權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，美裕公司的反訴請求沒有法律依據(jù)，法院不予支持其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》)第七十一條第五項(xiàng)的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)案涉房屋雖然尚未轉(zhuǎn)移占有，但柳明已經(jīng)支付了全部房款，故應(yīng)不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。案涉房屋目前雖然登記在美裕公司名下，但美裕公司負(fù)有向柳明轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同義務(wù)。綜上，判決：一、案涉房屋歸柳明所有;二、美裕公司配合柳明行使取回權(quán)，于判決生效后七日內(nèi)將案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到柳明名下;三、駁回美裕公司的反訴請求。

　　判決后，美裕公司不服，提起上訴。

　　二審法院認(rèn)為，首先，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》(以下簡稱破產(chǎn)法)第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，柳明已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對于案涉商品房買賣合同，美裕公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱物權(quán)法)第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。對于本案所涉房屋，柳明雖然已經(jīng)支付了全部購房款，但美裕公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權(quán)變更登記，相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋亦未例外規(guī)定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權(quán)。而《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條第五項(xiàng)系對《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》[以下簡稱《破產(chǎn)法(試行)》]的解釋，在該司法解釋與現(xiàn)行法律、司法解釋不一致的情形下，一審法院適用該條規(guī)定認(rèn)定案涉房屋不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，系適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。因此，案涉房屋屬于美裕公司的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。再次，根據(jù)破產(chǎn)法、《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定(二)》[以下簡稱《破產(chǎn)法司法解釋(二)》]規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于破產(chǎn)法第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而案涉房屋為住宅商品房，柳明通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》)等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。因此，柳明對于案涉房屋的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，故出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，并非破產(chǎn)法第十六條所稱的無效的個別清償行為。在柳明主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，美裕公司亦沒有舉證證明存在合同法第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，美裕公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助柳明辦理案撈房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給柳明。因此，一審判決判令美裕公司為柳明協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是正確的。綜上，二審判決：撤銷一審判決第一項(xiàng)，維持一審判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，駁回柳明的其他訴訟請求。

　　主要觀點(diǎn)及理由

　　本案的爭議焦點(diǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，買受人是否有權(quán)取回。對此，存在不同觀點(diǎn)：

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為要件，但這并非絕對，該條同時規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”，這不僅指物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定的情形，也包括破產(chǎn)法等法律作出的特別規(guī)定。而且，破產(chǎn)法作為特別法，在破產(chǎn)案件中具有優(yōu)先適用的效力。雖然破產(chǎn)法以及《破產(chǎn)法(試行)》對未辦理權(quán)屬變更登記的不動產(chǎn)是否屬于債務(wù)人(破產(chǎn))財(cái)產(chǎn)未作規(guī)定，但最高人民法院對《破產(chǎn)法(試行)》出臺的司法解釋對此有明確規(guī)定?！镀飘a(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：(一)債務(wù)人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn);(二)抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的部分除外;(三)擔(dān)保物滅失后產(chǎn)生的保險金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物;(四)依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外;(五)特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物;(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn);(七)債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn);(八)所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn);(九)破產(chǎn)企業(yè)工會所有的財(cái)產(chǎn)”在破產(chǎn)法以及《破產(chǎn)法司法解釋(二)》實(shí)施后，上述司法解釋并未被明令廢止，且該條規(guī)定與破產(chǎn)法及其他有關(guān)破產(chǎn)法司法解釋之間并不存在沖突，所以該條規(guī)定仍然具有法律效力，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用。據(jù)此，權(quán)屬未進(jìn)行變更登記的房屋，在已經(jīng)支付全部購房款或者實(shí)際占有房屋的情形下，應(yīng)認(rèn)定歸屬買受人所有，而不再屬于出賣人的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除法律另有規(guī)定的以外，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)權(quán)利變動的生效要件，在房屋所有權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的情況下，房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，而仍歸屬于出賣人。而且，一方面，破產(chǎn)法第三十條規(guī)定：“破產(chǎn)申請受理時屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)”該條沒有但書規(guī)定，破產(chǎn)法對本案所涉情形也未作出其他規(guī)定;另一方面，《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第二條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：(一)債務(wù)人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn);(二)債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn);(三)所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn);(四)其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”相比較《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條，前者除了明確將第二、三、四、五、六、九等六項(xiàng)刪除以外，其他表述并無不同。而《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第四十八條規(guī)定：“本規(guī)定施行前本院發(fā)布的有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的司法解釋，與本規(guī)定相抵觸的，自本規(guī)定施行之日起不再適用”因此，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條與《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第二條規(guī)定不一致的內(nèi)容，已經(jīng)不再適用。故在房屋所有權(quán)仍登記在出賣人名下而進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的情況下，該房屋應(yīng)當(dāng)屬于出賣人的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

　　剖析第二種意見：

　　從不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則看，在物權(quán)法實(shí)施后，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的認(rèn)定，應(yīng)一體遵循物權(quán)法確立的規(guī)則，即物權(quán)法第九條第一款之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”而對于已經(jīng)支付了全部購房款、但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋，破產(chǎn)法等法律并未有特別規(guī)定，因此，對其權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以登記生效為原則?！镀飘a(chǎn)法(試行)》因其頒布實(shí)施于物權(quán)法實(shí)施之前，故曾對擔(dān)保物作出過與物權(quán)法確立的物權(quán)變動規(guī)則不一致的規(guī)定，如《破產(chǎn)法(試行)》第二十八條第二款規(guī)定“已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條據(jù)此將抵押物、留置物、出質(zhì)物排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外。而《破產(chǎn)法(試行)》已經(jīng)于物權(quán)法實(shí)施之前即已失效，對此，破產(chǎn)法則確立了債務(wù)人財(cái)產(chǎn)范圍界定的原則，即“破產(chǎn)申請受理時屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)”?！镀飘a(chǎn)法司法解釋(二)》第三條第一款據(jù)此規(guī)定：“債務(wù)人已依法設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的特定財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)”顯然這均改變了《破產(chǎn)法(試行)》將設(shè)定了擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外的做法，這符合物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動的規(guī)定以及破產(chǎn)法對于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)范圍的界定。與之類似，房屋買受人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成之前，對出賣人享有的僅為合同債權(quán)，故此種情形下的房屋仍應(yīng)屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第二條的規(guī)定符合物權(quán)法對不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定，系根據(jù)破產(chǎn)法第三十條的規(guī)定對債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的準(zhǔn)確解釋，刪除了《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的相應(yīng)規(guī)定，后者與《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第二條規(guī)定不一致之處應(yīng)不再適用。

　　從法律適用的程序看，雖然《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》并未被明文廢止，但其與法律以及新司法解釋規(guī)定不一致的內(nèi)容，不應(yīng)再被適用。最高人民法院在(2016)最高法民申3384號民事裁定書中即明確指出：《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》系“為正確適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》”所制定的司法解釋。2006年8月27日發(fā)布的破產(chǎn)法第一百三十六條明確規(guī)定：“本法自2007年6月1日起施行，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》同時廢止”在《破產(chǎn)法(試行)》已經(jīng)廢止的情況下，針對該部法律所制定的《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》原則上應(yīng)不再適用。尤其是破產(chǎn)法施行后發(fā)布的《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條對不應(yīng)認(rèn)定為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的情形，作出了不同于《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條的規(guī)定。即使在《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》尚未明確廢止的情況下，根據(jù)《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第四十八條“本規(guī)定施行前本院發(fā)布的有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的司法解釋，與本規(guī)定相抵觸的，自本規(guī)定施行之日起不再適用”的規(guī)定，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條與《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第二條規(guī)定不一致的內(nèi)容，應(yīng)不再適用，故在房屋所有權(quán)仍登記在出賣人名下而未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的情況下，該房屋仍應(yīng)當(dāng)屬于出賣人的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

　　因此，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。本案中，柳明并未取得案涉房屋所有權(quán)，不符合破產(chǎn)法第三十八條規(guī)定的取回權(quán)行使的要件。那么，既然買受人己支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，則接下來的問題就是該買受人就其所購房屋享有的債權(quán)的受償順序應(yīng)如何確定?持第一種觀點(diǎn)者也多以我國商品房市場存在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記不及時等現(xiàn)實(shí)問題，如果不對支付了全部購房款的買受人的房屋產(chǎn)權(quán)利益予以特殊保障，將導(dǎo)致事實(shí)意義上的不公平為由，論證應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的正當(dāng)性。但筆者認(rèn)為，該理由在邏輯上并不能成立，認(rèn)定該類房屋屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，并不必然等同于買受人的相應(yīng)債權(quán)不能得到優(yōu)先保護(hù)，其受償順序問題，尚需進(jìn)一步分析。

　　對于此種情形下的權(quán)利在破產(chǎn)程序中的清償順序，法律及司法解釋均無明確規(guī)定。但是，破產(chǎn)程序所遵循的規(guī)則設(shè)定也并非“空中樓閣”，故破產(chǎn)法有一項(xiàng)基本原則即尊重非破產(chǎn)法規(guī)范原則，也就是說，除非基于特殊的政策考量，原則上不應(yīng)對非破產(chǎn)法規(guī)范進(jìn)行變動;除非法律作了特殊規(guī)定，原則上應(yīng)遵守實(shí)體法上的有關(guān)規(guī)范。換言之，在破產(chǎn)程序中原則上應(yīng)尊重破產(chǎn)程序開始前依據(jù)實(shí)體法規(guī)范確立的權(quán)利順位，否則將會導(dǎo)致機(jī)會主義行為。而有關(guān)司法解釋對支付了全部購房款的買受人的權(quán)利在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于正常經(jīng)營狀態(tài)(即非破產(chǎn)狀態(tài))時應(yīng)如何保護(hù)作出了規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為在破產(chǎn)程序中處理該問題時參照的依據(jù)?！督ㄔO(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”這是人民法院在審判中處理該類問題的依據(jù)。而對于在強(qiáng)制執(zhí)行程序中如何對支付了全部或者大部分購房款的買受人權(quán)利予以特殊保護(hù)，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查封規(guī)定》)第十七條亦規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第二十九條則進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”可見，對于未辦理轉(zhuǎn)移登記的消費(fèi)者買受人，在符合一定條件時，對其債權(quán)給予了特殊或者優(yōu)先保護(hù)，是符合司法解釋規(guī)定精神的。據(jù)此，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)不得對抗符合司法解釋規(guī)定的消費(fèi)者買受人的債權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)又可優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)受償，雖然對于此處“不得對抗”以及是否為權(quán)利排序的理解存在很大爭議，但得出該消費(fèi)者買受人債權(quán)應(yīng)受到不同于一般債權(quán)的保護(hù)的結(jié)論，應(yīng)當(dāng)是成立的。而破產(chǎn)法第一百零九條“對破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定明確了擔(dān)保物權(quán)人在破產(chǎn)程序中的優(yōu)先受償順位。因此，基于上述法律、司法解釋所體現(xiàn)的邏輯鏈，對于同時存在于該不動產(chǎn)之上的支付了全部購房款的消費(fèi)者買受人其就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)不僅應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)，而且應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)得到保護(hù)。

　　既然如此，支付了全部購房款的消費(fèi)者買受人通過破產(chǎn)程序應(yīng)可最終實(shí)現(xiàn)其對所購房屋的所有權(quán)，當(dāng)然，這需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(管理人)繼續(xù)履行合同義務(wù)(即協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一非金錢債務(wù))才能具體實(shí)現(xiàn)。對于該合同的履行，一方面，根據(jù)破產(chǎn)法第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)交付房屋和協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，買受人承擔(dān)支付購房款的義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的，如果購房人已繳納全部購房款，但房屋未建成、未交付或尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，則實(shí)際上房屋買受人已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，故理論上屬于債務(wù)人單方未履行的合同。對于此種合同，管理人不享有解除權(quán)，在買受人主張繼續(xù)履行合同，而管理人亦沒有舉證證明存在合同法第九十四條法定解除以及第一百一十條所規(guī)定的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形時，管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉合同，協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。另一方面，對于該履行合同義務(wù)的行為，亦不構(gòu)成無效的個別清償行為。這是因?yàn)?，雖然破產(chǎn)法第十六條規(guī)定個別清償行為無效，但根據(jù)《破產(chǎn)法司法解釋(二)》第十四條至第十六條規(guī)定之精神以及破產(chǎn)法理論，并非所有的個別清償行為均屬元效，無效的個別清償行為的實(shí)質(zhì)要件之一是此種個別清償損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益。而如上所述，支付了全部購房款的買受人對于該房屋的權(quán)利系應(yīng)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)獲得保護(hù)的特殊債權(quán)，而基于破產(chǎn)法的規(guī)定，對破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，此即破產(chǎn)法上的別除權(quán)，也就是說，通過行使擔(dān)保物權(quán)獲得個別清償并不會對其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益造成損害，那么，在權(quán)利保護(hù)順位上優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)的支付了全部購房款的買受人的針對特定房屋的特殊債權(quán)，則是合法的更加優(yōu)先的權(quán)利，從理論上講其在性質(zhì)上亦應(yīng)屬于別除權(quán)的范疇，該權(quán)利的行使自不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，故并不構(gòu)成法律所禁止的無效的個別清償行為。

　　綜上，即使在案涉房屋屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的情況下，從實(shí)際效果看，支付了全部購房款的消費(fèi)者買受人對該房屋的所有權(quán)亦可最終得以實(shí)現(xiàn)，并不會因?yàn)檎J(rèn)定房屋屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致消費(fèi)者購房人權(quán)益受損的結(jié)果。當(dāng)然，以上皆是基于買受人已經(jīng)交付了全部購房款，房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，具備交付及登記的條件之情形所作分析。但實(shí)踐中，也大量存在雖然買受人已經(jīng)交付了全部購房款，但房屋尚未建設(shè)完成，仍處于在建工程階段的情況，此時，應(yīng)如何處理?交付了部分乃至大部分購房款，管理人是否有權(quán)解除合同?能否在特定情況下禁止管理人解除雙方均未履行完畢合同?這些問題，非本案情所涉，且法律規(guī)定并不明確，爭議極大，均需另文再作探討。

　　最高人民法院民一庭傾向性意見

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。支付了全部購房款的消費(fèi)者買受人就所購房屋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中優(yōu)先履行商品房買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條所稱的無效的個別清償行為。

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